Bei Ferienwohnungen schaut das Finanzamt genauer hin

Die Anschaffung einer Ferienwohnung wird von vielen Steuerpflichtigen durchaus als eine attraktive Möglichkeit zur Vermögensbildung angesehen. Denn ein eigenes Ferienquartier kann nicht nur selbst genutzt, sondern auch an Feriengäste vermietet werden. So kann die Kostenbelastung mit entsprechenden Einnahmen gegenfinanziert werden. Dass diese Einnahmen einkommensteuerpflichtig sind, ist dabei zumeist auch jedem klar.

Doch inwieweit Aufwendungen, wie die Betriebskosten und die Absetzung für Abnutzung auch als Werbungskosten abgezogen werden können, steht auf einem ganz anderen Blatt. Denn der Aufwand aus der Anschaffung und dem Unterhalt einer ausschließlich privat genutzten Immobilie ist grundsätzlich nicht steuerlich abzugsfähig. Das gilt natürlich auch für das eigene Feriendomizil. Wird die Ferienwohnung aber auch an Feriengäste vermietet, kann der Aufwand anteilig steuerlich geltend gemacht werden.

Vermietungszeiten müssen ortsüblich sein

Insbesondere bei der Fremdvermietung mit längerem Leerstand und einer gewissen Selbstnutzung entstehen dabei mitunter dennoch Verluste, die steuerlich nur dann geltend gemacht werden können, wenn überhaupt eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Der Bundesfinanzhof hatte sich hierzu bereits im Jahr 2020 geäußert und klargestellt, dass die Einkünfteerzielungsabsicht vereinfachend nur dann nicht geprüft werden muss, wenn die Vermietungszeiten der Ferienwohnung ortsüblich sind. Die tatsächlichen Vermietungszeiten dürfen somit die ortsübliche Vermietungszeit nicht „erheblich“ unterschreiten. Ein erhebliches Unterschreiten wird angenommen, wenn die nachgewiesene Vermietung die durchschnittliche ortsübliche Vermietungszeit zumindest um 25 Prozent unterschreitet.

Neues Formular ab 2023 extra für Ferienwohnungen

Die Finanzverwaltung hat diese Rechtsprechung mittlerweile aufgegriffen. Seit dem Veranlagungszeitraum 2023 fragt das Finanzamt die Daten zur Auslastung (Selbstnutzungs-, Vermietungs- und Leerstandstage sowie ortsübliche Vermietungstage) bereits im Rahmen der Einkommensteuererklärung ab.

Im neuen Formular ist aber auch anzugeben, ob die Vermietung einem nicht nahe stehenden Vermittler (z. B. überregionaler Reiseveranstalter, Kurverwaltung) übertragen wurde und ob eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen wurde. Außerdem interessiert das Finanzamt auch, ob sich die Ferienwohnung in einem ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus bzw. in unmittelbarer Nähe zur selbst genutzten Wohnung befindet. Durch diese Angaben lassen sich auch Rückschlüsse für eine private Mitbenutzung durch den Steuerpflichtigen ziehen.

Tipp: Wer Nachfragen des Finanzamtes vermeiden will, sollte die Daten zu den ortsüblichen Vermietungstagen für die Anlage „V-FeWo“ rechtzeitig bei den zuständigen Behörden (in der Regel beim Statistischen Amt des jeweiligen Bundeslandes – ggf. auch auf der jeweiligen Webseite) abfragen.

Auch für andere Vermietungseinkünfte gibt es ein neues Formular

Nicht nur für Ferienwohnungen, sondern auch für weitere Vermietungseinkünfte hat die Finanzverwaltung ab dem Jahr 2023 ein zusätzliches Formular geschaffen. So sind Einkünfte aus Grundstücksgemeinschaften, Immobilienfonds, aus der Untervermietung von gemieteten Räumen, sowie aus der Vermietung und Verpachtung unbebauter Grundstücke in einer separaten „Anlage V- Sonstige“ anzugeben.