BFH hält Grundsteuerreform für verfassungsgemäß

Die neue Grundsteuer wird zur unendlichen Geschichte. Nachdem das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit seinem Urteil vom 10. April 2018 die Altregelungen zur Bewertung von Grundstücken für verfassungswidrig erklärt hatte, ist im Jahr 2019 die Grundsteuerreform verabschiedet worden. Als Konsequenz mussten in Deutschland rund 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe auf den 1. Januar 2022 neu bewertet werden.

Doch auch die neuen Regelungen lassen nach Ansicht vieler Steuerpflichtiger Zweifel aufkommen, ob diese verfassungsgemäß sind. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat  sich nun in drei kürzlich veröffentlichten Urteilen vom 12. November 2025 (II R 25/24; II R 31/24; II R 3/25) detailliert mit den Argumenten der Kläger auseinander gesetzt und geurteilt, dass er das neue Bewertungsrecht zur Grundsteuer im Bundesmodell als verfassungsgemäß ansieht. Der BFH hält daher eine Vorlage an das BVerfG in Karlsruhe für nicht notwendig. 

Pauschalierung widerspricht nicht dem Gleichheitsgrundsatz

Hauptangriffspunkt der Kritiker ist der sogenannte Gleichheitsgrundsatz. Das Grundgesetz, insbesondere der Gleichheitsgrundsatz, verpflichtet den Gesetzgeber Regelungen so auszugestalten, dass Steuerpflichtige durch ein Steuergesetz gleich belastet werden. Ausnahmen bedürfen eines sachlichen Grundes. Allerdings darf der Gesetzgeber generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen treffen, ohne allein schon wegen der damit unvermeidlich verbundenen Härten gegen den allgemeinen Gleichheitssatz zu verstoßen. Der Gesetzgeber darf sich am Regelfall orientieren und muss nicht allen Besonderheiten Rechnung tragen.

Anwendung des Gesetzes muss handhabbar bleiben

Bei der Ausgestaltung von Gesetzen darf praktischen Erwägungen der Vorzug vor Genauigkeit gegeben werden, um die Festsetzung und Erhebung der Steuer handhabbar zu halten. Und nach Auffassung des BFH hat die Bundesregierung bei der Grundsteuerreform ihren diesbezüglichen Spielraum nicht überschritten. Die regelmäßigen Neufeststellungen für Millionen von Grundstücken alle sieben Jahre machen es notwendig, die Bewertung in einem erheblichen Umfang von individuellen Situationen abzukoppeln. Denn die Erfahrungen mit der bisherigen Einheitsbewertung haben gezeigt, dass ein zu hoher Verwaltungsaufwand die Durchführung regelmäßiger Hauptfeststellungen verhindern und so zu nicht mehr hinnehmbaren Wertverzerrungen führen kann.

Das hat die Regierung nach Meinung des BFH berücksichtigt, indem sie ein auf ein Massenverfahren zugeschnittenes grobes, aber handhabbares Bewertungsverfahren gewählt hat.

Eine Zusammenfassung der Begründungen des BFH finden Sie hier.

BFH sieht Auswirkungen von ungenauen Bewertungen als gering an

Der BFH führt weiter aus, dass unterschiedliche Bewertungen vergleichbarer Grundstücke im Rahmen des dreistufigen Aufbaus der Grundsteuererhebung in aller Regel zu betragsmäßig überschaubaren Differenzen bei der letztendlich zu zahlenden Grundsteuer führen. In den drei Streitfällen hätten die Differenzen aufgrund unterschiedlicher pauschalierter Nettokaltmieten jeweils rund 60 Euro betragen.

Der BFH hält es daher verfassungsrechtlich für vertretbar, dass der Gesetzgeber zur Bewältigung des steuerlichen Massenverfahrens dem Ansatz pauschaler Nettokaltmieten Vorrang gegenüber einer aufwendigen Ermittlung individueller Mietwerte eingeräumt hat.

Grundsteuer (gefühlt) zu hoch – Was können Eigentümer tun?

Der BFH hat die Grundsteuerreform im Bundesmodell für verfassungsgemäß erklärt. Doch was können Grundstückseigentümer tun, wenn die festgesetzte Steuer für das eigene Grundstück (gefühlt) zu hoch ist?

• Warten auf das Bundesverfassungsgericht

Mit den Urteilen des BFH sind zwar die aktuellen Verfahren zunächst abgeschlossen. Doch ob die neue Grundsteuer im Bundesmodell verfassungsgemäß ist, ist noch nicht abschließend geklärt. Der Bund der Steuerzahler und der Eigentümerverband Haus und Grund haben die bereits angekündigte Verfassungsbeschwerde eingelegt. Seit kurzem ist diese unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 anhängig. Steuerpflichtige können sich daher auf die anhängige Verfassungsbeschwerde berufen und nach einem Einspruch ein Ruhen des Verfahrens beantragen. Es lohnt sich, die weitere Entwicklung aufmerksam zu verfolgen.

• Nachweis geringerer gemeiner Wert

Sollten sich im Einzelfall erhebliche Abweichungen zwischen dem festgestellten Grundsteuerwert und dem tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks ergeben, können  Eigentümer eine Änderung der Festsetzung über den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bewirken (BFH-Beschlüsse vom 27. Mai 2024 – II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)).

• Erlass der Grundsteuer beantragen

Ist zwar grundsätzlich die Wertermittlung des Grundstücks nicht zu beanstanden, werden aber die Mieterträge tatsächlich nicht erzielt, besteht die Möglichkeit, einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen.

Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale (Roh)Ertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Der Steuerschuldner hat die Minderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen.

Beispiel:

• Vermieter muss Leerstand nicht vertreten, wenn er sich in ortsüblicher Weise nachhaltig um eine Vermietung zu einer marktgerechten Miete bemüht hat. 
• Vermieter hat einen Mietausfall bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht zu vertreten.

Hinweis: Bei Wohnungen, die von vornherein z. B. als Ferienwohnungen nur zeitweise vermietet werden, hat der Vermieter dagegen die dadurch bedingte Minderung des normalen Rohertrags selbst zu vertreten.

Fazit

Wirklich sicher, ob die neu festgesetzte Grundsteuer auch gilt, können sich Eigentümer erst sein, wenn sich das Bundesverfassungsgericht dazu äußert. Doch die bisherige Rechtsprechung lässt vermuten, dass die Regelungen für verfassungsgemäß erklärt werden könnten. Grundstückseigentümer können entstehende Härtefälle daher voraussichtlich nur über den Nachweis eines abweichenden gemeinen Wertes oder den Antrag auf Erlass der Grundsteuer abmildern.