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02.02.2021

Vermietungsleistungen in Hotel und Gaststätte

Vorsteuerabzug ja oder nein

In der Hotellerie und Gastronomie werden immer umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbracht, sodass man sich als Gastwirt keine Gedanken machen muss, ob man in Rechnung gestellte Umsatzsteuerbeträge von anderen Unternehmern als Vorsteuer geltend machen kann. So jedenfalls die landläufig verbreitete Meinung. Doch das ist nicht in jedem Falle so, denn Gastronomen und Hoteliers können durchaus auch umsatzsteuerfreie Leistungen erbringen. Wie so oft im Leben kommt es auch hier immer auf den Sachverhalt und nicht selten auch auf die vertragliche Gestaltung an.

Kern allen Übels ist hierbei, dass die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, von ganzen Gebäuden aber auch nur von Räumlichkeiten grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist. Vielfach ist das natürlich überhaupt kein Problem, weil es Ausnahmen von diesem Grundsatz gibt. So sind die kurzfristigen Beherbergungsleistungen von Hotels oder auch die Parkplatzvermietung generell umsatzsteuerpflichtig. Sofern weitere Leistungen erbracht werden, kann die Raumüberlassung auch lediglich eine Nebenleistung sein, die das Schicksal der Hauptleistung teilt. Dies ist beispielsweise bei Gaststätten der Fall, bei denen die Restaurationsleistung das Gepräge gibt und damit die Raumüberlassung ebenfalls umsatzsteuerpflichtig ist.

Beispiel: Anlässlich einer Geburtstagsfeier wird in einer Gaststätte für mehrere Stunden ein Raum angemietet. Zusätzlich wird bei der Gaststätte ein Buffet gebucht.

Lösung: Zwar ist die Raumüberlassung grundsätzlich umsatzsteuerfrei, das Gepräge gibt jedoch die umsatzsteuerpflichtige Bewirtung. Somit ist gesamte Leistung umsatzsteuerpflichtig.

Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Gäste selbst einen externen Caterer beauftragen, das Essen zu liefern und die Gaststätte tatsächlich nur den Raum vermietet. In diesem Fall bleibt die Raumvermietung umsatzsteuerfrei.

Aber wer sich darauf beschränkt, ein Ladenlokal oder Räumlichkeiten stunden-, tage-, wochen- oder gar monatsweise zu vermieten ohne selbst weitere Leistungen zu erbringen, der sollte schon einmal darüber nachdenken, ob er ein Problem mit dem Vorsteuerabzug bekommen kann. Denn wenn die Vermietung umsatzsteuerfrei ist, schließt das partiell auch den Vorsteuerabzug aus. Ob in einem solchen Fall der Vorsteuerabzug dann von vornherein (ggf. anteilig) unzulässig ist oder eine rückwirkende Vorsteuerberichtigung erfolgen muss, kommt auf die Größenordnung an, in der tatsächlich steuerfrei vermietet wird.

Doch nicht nur bei der Leistungserbringung muss aufgepasst werden, sondern auch beim eigenen Leistungsbezug, wie die jüngsten teilweise höchstrichterlichen Entscheidungen zeigen.

Federführend ist hierbei der Europäische Gerichtshof (EuGH), der aufgrund der sogenannten Mehrwertsteuersystemrichtlinie über die europaweite Harmonisierung der Umsatzsteuer zwischen den Mitgliedstaaten wacht und daher seit Jahrzehnten maßgeblichen Einfluss auf das deutsche Umsatzsteuerrecht ausübt. Der EuGH hat beispielsweise entschieden, dass die Mitvermietung/-pachtung von Einrichtungsgegenständen eine Nebenleistung zur Hauptleistung (Vermietung) darstellt und somit ebenfalls steuerfrei ist. Wer also einzelne Räume verpachtet (ob als Hotel oder Gaststätte), der muss zwingend zur Umsatzsteuer optieren, um Vorsteuerbeträge geltend machen zu können bzw. Vorsteuerberichtigungen zu vermeiden.

Aber auch der Bundesfinanzhof, die Finanzgerichte und die Finanzverwaltung haben sich in der Vergangenheit immer wieder mit der Steuerfreiheit bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken mit Inventar und weiteren Dienstleistungselementen geäußert. Die Verträge wurden aber mitunter recht unterschiedlich ausgelegt. Die Mitüberlassung von Mobiliar und Inventar und weitere Dienstleistungen wurden entweder:

  • als (steuerfreie) Nebenleistung beurteilt,
  • als Leistung besonderer Art beurteilt und insgesamt umsatzsteuerpflichtig behandelt (zusammen mit der Grundstücksvermietung) oder
  • von der steuerfreien Vermietung und Verpachtung separiert und nach Aufteilung umsatzsteuerpflichtig behandelt.

Gerade der letzte Punkt steht derzeit auf dem Prüfstand, da der Europäische Gerichtshof die Aufteilung von Leistungen massiv infrage gestellt hat. Und so verwundert es nicht, dass derzeit auch vor dem Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen V R 22/20 ein Verfahren zur Umsatzbesteuerung bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen im Rahmen eines Grundstücksmietvertrages anhängig ist.

Das Finanzgericht Niedersachsen kam in seinem Urteil vom 11. Juni 2020 zu dem Ergebnis, dass die Ausnahme der Steuerfreiheit für Betriebsvorrichtungen bei der Mitvermietung von Grundstücken im deutschen Umsatzsteuerrecht keinen Bestand haben kann, wenn die Überlassung der Betriebsvorrichtungen als unselbständige Nebenleistung zur Hauptleistung (Grundstücksvermietung) zu beurteilen ist. Im vorliegenden Fall ging es zwar um ein Grundstück mit Stallgebäude, bei dem in einem einheitlichen Vertrag ohne Aufteilung des Entgeltes auch Betriebsvorrichtungen mitvermietet wurden. Umsatzsteuerlich spielt es aber im Grunde keine Rolle, ob die vermieteten Räume und Betriebsvorrichtungen von Tieren oder Menschen genutzt werden. Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen die anstehende Entscheidung auch auf Hoteliers und Gastronomen haben wird, die ihre Leistungen (bspw. Überlassung des Wellnessbereichs eines Hotels oder die Bowling-/Kegelbahn einer Gaststätte) nach derzeit gültigem nationalen Recht entsprechend aufteilen oder komplett umsatzsteuerpflichtig abrechnen.

Das Unangenehme an der Sache mit der steuerfreien Vermietung ist: Es kann nicht in jedem Fall zur Umsatzbesteuerung optiert werden. Denn für die Option zur Umsatzsteuer bei der Grundstücksüberlassung muss der Leistungsempfänger ein Unternehmer sein, der die bezogene Leistung ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. So wird im Zweifel nicht nur die Vermietung an Privatpersonen, sondern auch an Versicherungsunternehmen, Banken, Ärzte oder Wohnungsbaugenossenschaften zur Herausforderung.

Daher lautet die goldene Regel für Hoteliers und Gastronomen:  Neben der Raumüberlassung müssen immer auch eigene Leistungen erbracht werden, welche die Vermietung überwiegen bzw. dieser das Gepräge geben. Daher rechnen Tagungshotels gewöhnlich auch nicht die Gestellung von Tagungsräumen ab, sondern erheben sogenannte Kopfpauschalen, die auch das Catering der Seminar- und Tagungsteilnehmer umfassen. Somit ist die Umsatzsteuerpflicht der Leistung und auch der Vorsteuerabzug aus den erhaltenen Leistungen gesichert.

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