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Prachthotel zu verpachten? Wie Sie trotz Gewerbebetrieb die Gewerbesteuer vermeiden!

Wer ein voll oder teilweise eingerichtetes Hotel verpachtet, ist regelmäßig nicht nur durch die Grundsteuer, sondern auch durch die Gewerbesteuer belastet, wenn er das Hotel im Betriebsvermögen hält. Mit der richtigen Gestaltung lässt sich die Gewerbesteuerbelastung aber manchmal vermeiden.

Grundsatz: Gewerbesteuerliche Grundbesitzkürzung beim eigengeführten Hotel

Die Grundsteuer und die Gewerbesteuer knüpfen als sogenannte Realsteuern, die von den Gemeinden erhoben werden, im Grunde an das gleiche Besteuerungsobjekt – das Hotel – an. Denn einerseits wird der Grund und Boden durch die Grundsteuer besteuert und andererseits ein stehender Gewerbebetrieb durch die Gewerbesteuer. Um diese Doppelbelastung abzumildern, sieht das Gewerbesteuerrecht eine pauschale Kürzung um die Grundsteuer (derzeit in Höhe von 1,2 Prozent des sogenannten Einheitswertes des Grundstücks) vor. Diese pauschal berechnete Grundsteuer mindert somit den Gewerbeertrag (also die Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer). Gegen eine danach verbleibende Doppelbelastung kann der Hotelier im Grunde wenig ausrichten, da dies mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Sonderfall: Gewerbesteuer bei der Verpachtung ganzer Hotels im Betriebsvermögen

Unabhängig von einer etwaigen Doppelbelastung mit Grundsteuer und Gewerbesteuer ist die Gewerbesteuererhebung als solche darüber hinaus komplex, wenn ein ganzes Hotel aus einem steuerlichen Betriebsvermögen heraus an einen anderen Hotelier als Betreiber vermietet bzw. verpachtet wird. Denn dann entsteht im schlimmsten Fall sowohl beim Pächter als auch beim Verpächter Gewerbesteuer.

Beim Verpächter entscheidet steuerliche Einordnung über Gewerbesteuer

Auf Seiten des Verpächters wird steuerlich unterschieden: Sofern der Verpächter das Hotel in einem steuerlichen Privatvermögen hält, entsteht auf seiner Seite keine Gewerbesteuer. Ob er dies als Einzelunternehmer oder zusammen mit anderen Hoteliers im Rahmen einer auch nicht anderweitig gewerblich tätigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder sogar einer nicht gewerblich geprägten, rein vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft (KG) tut, ist dabei egal. Es werden in diesen Fällen nur vermögensverwaltende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, bei denen mangels Gewerbebetrieb keine Gewerbesteuer entstehen kann.

Wird das Hotel jedoch von einer Kapitalgesellschaft oder einer gewerblich geprägten Personengesellschaft verpachtet, unterliegt auch die betriebliche Verpachtung potenziell der Gewerbesteuer, weil die Gesellschaft selbst gewerbesteuerpflichtig ist. Eine gewerblich geprägte Personengesellschaft kann dabei beispielsweise eine GmbH & Co. KG sein, bei der nur die GmbH persönlich haftet und nur diese oder fremde Dritte zur Geschäftsführung befugt sind.

Vermeidung der Gewerbesteuerbelastung durch erweiterte Kürzung

Nicht selten wird ein Hotel aus der Historie heraus nicht im Privatvermögen, sondern im Betriebsvermögen gehalten. Denn wenn das Hotel früher selbst betrieben wurde, musste beim Übergang vom Eigenbetrieb auf die Verpachtung sichergestellt werden, dass dadurch keine stillen Reserven versteuert werden müssen. Daher wurde der Hotelbetrieb regelmäßig steuerneutral auf eine GmbH oder die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG übertragen, sofern der Hotelbetrieb nicht bereits von Hause aus in einer dieser Rechtsformen betrieben wurde. Beide Rechtsformen haben jedoch grundsätzlich den Nachteil, dass sie Kraft Rechtsform Gewerbebetriebe und damit potenziell gewerbesteuerpflichtig sind. Die Gewerbesteuerbelastung kann allerdings durch die sogenannte erweiterte Kürzung vollständig vermieden werden. Denn wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, wird bei der Gewerbesteuer der gesamte Gewinn auf null Euro gekürzt, was faktisch eine Gewerbesteuerbefreiung zur Folge hat.

Strukturelle Optimierung bei Verpachtungsbetrieben prüfen

Allerdings ist dabei jedwede andere Tätigkeit schädlich. Der BFH hat jüngst sogar bestätigt, dass schon die Verpachtung eines möblierten Hotels die erweiterte Kürzung ausschließt, weil die Mitverpachtung von Inventar oder Mobiliar nicht unbedingt typisch ist. Beispielsweise mieten Hotelketten eher leere Objekte an, um diese nach ihrer einheitlichen Ausstattungslinie einzurichten.

Tipp: Der Gesetzgeber räumt dem Steuerpflichtigen hier jedoch explizit das Recht ein, eine zweite Gesellschaft zu gründen, um Tätigkeiten auszugliedern, die nicht auf die reine Verwaltung von Grundbesitz gerichtet sind. Daher sollte man in solchen Fällen möglichst sämtliche Tätigkeiten entsprechend auf eine Schwesterpersonengesellschaft auslagern, um zumindest bezogen auf den überlassenen Grundbesitz von der erweiterten (vollständigen) Kürzung der Gewerbesteuer zu profitieren. Beteiligungs- bzw. Doppelstrukturen sollten hingegen vermieden werden, weil bei diesen in der Regel dennoch Gewerbesteuer entsteht.

Sprechen Sie unbedingt Ihren steuerlichen Berater auf dieses Thema an. Er wird Ihnen die optimale Struktur für Ihr Unternehmen empfehlen und mit Ihnen umsetzen können.

Steuerberater

Ullrich Leupold

Ullrich Leupold

Ullrich Leupold ist spezialisiert auf die Beratung von Hoteliers und Gastronomen bei der

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