.

Gaststättenverpachtung - Umsatzsteuerfrei oder steuerpflichtig abrechnen?

Lokale, Kneipen und Gaststätten werden oftmals nicht vom Eigentümer der Räumlichkeiten betrieben, sondern von einem Pächter. Der Vertrag umfasst dabei neben den eigentlichen Räumen nicht selten auch das zum Betrieb notwendige Inventar. Insbesondere bei Gaststätten werden die in der Küche benötigten Geräte, wie Herd, Dunstabzug etc. mitverpachtet. In einigen Fällen kommt auch die Ausstattung mit Pfannen, Töpfen, Geschirr und Besteck hinzu. Auch der Bartresen sowie Tische und Stühle sind oft Teil des Pachtvertrages. Doch wie ist eine solche Verpachtung eigentlich umsatzsteuerlich einzuordnen?

Grundsätzlich ist die Vermietung von Grundstücken bzw. Räumen - sei sie nun äußerst langfristig oder sehr kurzfristig - umsatzsteuerfrei. Man kennt das vom Mietvertrag über die eigenen vier Wände, und zwar selbst dann, wenn die Wohnung möbliert angemietet wird. Gleiches gilt, wenn nur eine Standfläche für einen Foodtruck angemietet wird. Es handelt sich dann regelmäßig um eine steuerfreie Grundstücksvermietung.

Anders sieht es aus, wenn die Beherbergung von Fremden mit kurzfristiger Unterkunft im Vordergrund steht. Denn für Hotelzimmer und Ferienwohnungen sieht das Gesetz die Umsatzsteuerpflicht vor - allerdings nur mit dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent. Wenn also die Vermietung von Grundstücken und Räumen grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, warum wird dann in vielen Pachtverträgen dennoch Umsatzsteuer ausgewiesen - und dann sogar mit dem Regelsteuersatz von 19 Prozent Umsatzsteuer?

Dies kann zum einen daran liegen, dass der Verpächter zur Umsatzbesteuerung optiert hat. Das dürfte insbesondere dann der Fall sein, wenn er die Örtlichkeit selbst bebaut oder zeitnah vom Erbauer erworben hat, weil sich durch die Option die Baukosten aufgrund des Vorsteuerabzugs erheblich reduzieren ließen. Dann muss natürlich auch mit Umsatzsteuer weitervermietet werden.

Aber auch wenn zu der steuerfreien reinen Raumvermietung noch weitere Dienstleistungselemente hinzutreten, muss immer geprüft werden, ob es sich dabei noch um eine Nebenleistung oder bereits um eine eigenständige Hauptleistung handelt. So ist es dann auch möglich, dass in einem Vertrag nur ein Teil ohne Umsatzsteuer ausgewiesen und ein Teil mit Umsatzsteuer abgerechnet wird. Sofern die Dienstleistung noch als Nebenleistung gewertet werden kann, überwiegt die Hauptleistung der Grundstücksvermietung und es ist - ohne entsprechende Option zur Umsatzsteuer - insgesamt umsatzsteuerfrei abzurechnen.

Dies gilt insbesondere für die Weiterberechnung der Betriebskosten, wie Grundsteuer, Wasser oder Heizkosten. Diese Überlassung ist dann als Nebenleistung anzusehen, teilt das Schicksal der Hauptleistung (Raumüberlassung) und ist dann ebenfalls umsatzsteuerfrei. Die Weiterberechnung der Gebäudehaftpflicht ist nach dem derzeitigen Stand in der Rechtsprechung wohl ebenfalls noch als Nebenleistung einzuschätzen, die das Schicksal der Hauptleistung teilt.

Ob die Mitvermietung des Mobiliars eines Lokals mit Tischen, Stühlen und Besteck grundsätzlich noch für den Betrieb des Lokals erforderlich ist - so wie bei der Anmietung einer möblierten Wohnung - ist derzeit allerdings noch nicht höchstrichterlich entschieden. Sofern neben der Raumüberlassung noch weitere Leistungen erbracht werden, wie die Reinigung oder Überwachung der Räumlichkeiten, können diese im Einzelfall separate Leistungen darstellen. Solche zusätzlichen Hauptleistungen sind dann meist umsatzsteuerpflichtig.

Sofern nicht nur Räumlichkeiten, sondern auch Betriebsvorrichtungen mitverpachtet werden, muss der Vertrag in der Regel in einen steuerpflichtigen und einen steuerfreien Teil aufgeteilt werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn neben der Nutzungsüberlassung der Räumlichkeiten auch weitere Gegenstände mitüberlassen werden, wie eben das Inventar einer Kneipe, einer Gaststätte oder ähnlichem. Denn sogenannte Betriebsvorrichtungen, wie beispielsweise Absaugvorrichtungen oder auch Lastenaufzüge, sind von der Steuerbefreiung explizit ausgenommen, wodurch sich ein faktisches Aufteilungsgebot ergibt.

Achtung: Umfasst der Vertrag ein derart komplexes Leistungsbündel, welches so ineinander verzahnt ist, dass ein Vertrag bzw. eine Leistung besonderer Art entsteht, ist dieses stets voll umsatzsteuerpflichtig. Dies kann beispielsweise bei der Vermietung von Stellflächen für Zigarettenautomaten oder Reklameflächen der Fall sein. Voll steuerpflichtig ist im Übrigen auch immer die Verpachtung von Stellplätzen, die für die Gäste eines Gasthofs vorgehalten werden.

Fazit: Die Abgrenzung ist in den meisten Fällen nicht ganz einfach und sollte vor Mietbeginn durch eine verbindliche Auskunft vom zuständigen Finanzamt abgesichert werden. Sprechen Sie als (Ver)Mieter oder (Ver)Pächter daher vor Vertragsbeginn nicht nur mit Ihrem Rechtsanwalt, sondern unbedingt auch mit Ihrem Steuerberater, damit die Leistungen korrekt und steueroptimiert abgerechnet werden können.

Steuerberater

Silvio Brinkmann

Silvio Brinkmann

Silvio Brinkmann ist spezialisiert auf die Beratung von Hoteliers und Gastronomen bei der

ETL ADHOGA Steuerberatungsgesellschaft AG
Niederlassung Waren (Müritz)
Fontanestraße 17
17192 Waren (Müritz)
Telefon: (03991) 62150
E-Mail: adhoga-waren@etl.de

 


Weitere interessante Meldungen von ETL ADHOGA für Hoteliers und Gastronomen
Alle Artikel ansehen

 

Unsere Standorte

Ansprechpartnersuche
Unsere über 60 Standorte finden Sie hier.

 

Wir sind gern für Sie da

ETL ADHOGA Steuerberatungsgesellschaft AG Mauerstraße 86-88 10117 Berlin Berlin Deutschland

Telefon: Work(030) 22641111
E-Mail:
www.ETL-ADHOGA.de Überblick: Alle Kontaktdaten
Kostenfreier Rückruf-Service
Persönliche Ansprechpartner


European Tax & Law

Ein Unternehmen der ETL-Gruppe
Mehr Infos auf www.ETL.de

 

Unsere Broschüre

Schauen Sie uns in die Karten und laden sich unsere ETL ADHOGA-Broschüre herunter.

Unsere Broschüre

Entdecken Sie
die Welt von ETL

 
ETL-Gruppe
Regional verbunden, global vernetzt
ETL-Rechtsanwälte
Mehr als 300 Rechtsanwälte auf Ihrer Seite
Kanzlei Voigt
Spezialisierte Rechtsberatung im Verkehrsrecht
ETL Wirtschaftsprüfung
Lösungen für erfolgreiche Unternehmer
ETL Unternehmensberatung
Existenzgründung bis Unternehmensnachfolge
felix1.de
Online-Steuerberatung
ETL Global
Internationale Beratung
ETL Gesundheitswesen
Spezialisierte Beratungen für den Gesundheitsmarkt
ETL ADHOGA
Steuerberatung für Hotellerie und Gastronomie
ETL Franchise
Steuerberatung für Franchise-Nehmer und Franchise-Geber
ETL Personal-Kompetenzcenter
Für ein erfolgreiches Personalmanagement
ETL Agrar & Forst
Steuerberatung für Land- und Forstwirte
ETL Profisport
Beratung für Profisportler aller Disziplinen
ETL SFS
Steuerberatung für Senioren
 
×

Wir verwenden Cookies

Entscheiden Sie selbst, ob diese Website neben funktionell zum Betrieb der Website erforderlichen Cookies auch Betreiber-Cookies sowie Cookies für Tracking und Targeting verwenden darf. Weitere Details finden Sie in der Datenschutzerklärung.

Einstellungen individuell anpassen Einstellungen jetzt speichern Alle Cookies zulassen und speichern
x