Aus Sicht der Eigentümer ein steuerliches Risiko?

Aus Sicht der Eigentümer ein steuerliches Risiko?

Hotels in gefragten Feriengebieten haben oft ein Problem: Die Kapazität! Denn in der Ferienzeit sind die vorhandenen Zimmer oft in kürzester Zeit ausgebucht. Und das, obwohl das Personal gerade in der Hauptsaison in voller Besetzung anwesend ist und insoweit immer auch noch gewisse Kapazitäten vorhanden sind, um den einen oder anderen zusätzlichen Gast betreuen zu können. Auf der anderen Seite gibt es in Feriengebieten nicht selten Ferienwohnungen, bei denen der Eigentümer nicht ständig vor Ort anwesend ist, um die Immobilie adäquat verwalten bzw. managen zu können. Insoweit ergibt sich nicht selten eine Allianz zwischen Hotelier und Privatier zur Fremdverwaltung von Ferienwohnungen. Private Vermögensverwaltung oder hoteleigener Betrieb. Dabei kann das Objekt einerseits ganz regulär wochenweise als Ferienwohnung angeboten werden. Die Gäste können dann schlicht die Zimmerschlüssel an der hoteleigenen Rezeption abholen. In diesem Fall ist die Fremdverwaltung steuerlich in der Regel unschädlich. Der Eigentümer der Wohnung erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen sind. Dies hat den Vorteil, dass die Immobilie später einmal komplett einkommensteuerfrei veräußert werden kann, wenn zwischen der Anschaffung und der Veräußerung mindestens zehn Jahre liegen. Dies ist gerade bei Ferienwohnungen interessant, weil die kurzfristige Vermietung mit regelmäßigen kurzen Leerstandszeiten für sich genommen oftmals gerade nur kostendeckend möglich ist. Solche Ferienimmobilien sind aus Anlegersicht wegen den erwarteten (steuerfreien) Wertsteigerungen dennoch interessant.

Andererseits gibt es jedoch auch immer wieder Konstellationen, bei denen die fremdverwaltete Immobilie stärker in den Betrieb des Hotels eingebunden wird, als dies bei Ferienwohnungen typisch ist. Vor allem wenn die Wohnung so wie ein Hotelzimmer oder Apartment auch tageweise angemietet werden kann und wenn hotelähnliche Leistungen (Rezeptionsservice, Wäscheservice, Zimmerreinigung, Frühstück etc.) angeboten werden, könnte das Finanzamt auf die Idee kommen, dass es sich nicht mehr um eine private Vermögensverwaltung, sondern bereits um einen hotelartigen Betrieb handelt. Steuerlich bedeutet dies, dass eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, durch die auch der spätere Verkauf der Ferienwohnung voll einkommensteuerpflichtig wird. Bundesfinanzhof muss entscheiden. So sah es jedenfalls das Finanzgericht Mecklenburg- Vorpommern in einem Fall, bei dem die Vermietung auf Rechnung und Gefahr der Eigentümer erfolgte (AZ: 3 K 342/14). Das vermittelnde Hotel fungierte dabei lediglich als Stellvertreter mit dreimonatiger Kündigungsfrist im Rahmen einer Art von Treuhandverhältnis. Das gewerbliche Handeln war somit direkt dem Eigentümer der Ferienwohnung zuzurechnen. Als Konsequenz wurde ein eigenständiger Gewerbebetrieb beim Eigentümer angenommen. Nun wird der Bundesfinanzhof entscheiden müssen, ob es sich bei vergleichbaren Konstellationen tatsächlich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt.

Sollte der Bundesfinanzhof der Auffassung des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern zustimmen, dürfte dies für Hoteliers ebenfalls relevant sein, weil die bestehenden Verträge von den Eigentümern der Ferienimmobilien sicherlich nachverhandelt werden, wenn diese sich dazu entschließen, die gewerbliche Tätigkeit für die Zukunft – mit allen damit zusammenhängenden steuerlichen Konsequenzen – zu beenden und zurück zur privaten Vermietung & Verpachtung zu gelangen. Denn niemand zahlt gern Steuern auf die Wertsteigerungen einer vermeintlich steuerfreien Immobilie! Risiken abwägen Aus Sicht der Eigentümer dürfte beispielsweise eine Vertragsgestaltung vorteilhaft sein, die eher einem klassischen Pachtvertrag entspricht. Denn in diesem Fall wird das gewerbliche Unternehmen nur vom Hotel betrieben – nicht jedoch von Eigentümer. Aus Sicht des Hoteliers, bei dem in diesem Fall jedoch das Risiko des Leerstands läge, wäre jedoch nur ein variabler Pachtzins anhand der tatsächlich erzielten Umsätze akzeptabel. Zusätzlich können sich für das Hotel aus der künftigen Eigenvermietung der Ferienwohnungen aber auch nichtsteuerliche Risiken (z. B. haftungsrechtlich) ergeben, die bei der Vertragsgestaltung angemessen berücksichtigt werden sollten. Hier kann Ihnen Ihr Rechtsanwalt sicher weiterhelfen.

Der Artikel ist zuerst erschienen: gastronomie & hotellerie, Februar 2019

Detlef Rudolph

Dipl.-Ingenieur (FH)

Detlef Rudolph

Detlef Rudolph ist spezialisiert auf die Beratung von Hoteliers und Gastronomen bei der

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Niederlassung Schwarzenberg /Erzgeb.
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