Häusliches Arbeitszimmer kann beim Hausverkauf zur Steuerfalle werden

 

 

Viele Unternehmer und Arbeitnehmer haben sich ein häusliches Arbeitszimmer eingerichtet, in dem sie Büroarbeiten erledigen, sich fortbilden oder eine nebenberufliche Tätigkeit ausüben. Die Kosten für das häusliche Arbeitszimmer sind jedoch nur als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar, wenn:

  • das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet (unbeschränkter Abzug) oder
  • für die jeweilige berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz vorhanden ist (maximal 1.250 Euro pro Jahr abziehbar).

Ein häusliches Arbeitszimmer kann sowohl in einer gemieteten Wohnung als auch in der Eigentumswohnung der dem Einfamilienhaus eingerichtet werden. Doch was passiert, wenn eine selbst bewohnte Immobilie veräußert wird und für ein darin eingerichtetes häusliches Arbeitszimmer zuvor Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abgezogen wurden? Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind innerhalb einer zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig. Eine Ausnahme besteht, wenn diese während der gesamten Zeit zwischen Anschaffung bzw. Herstellung und Veräußerung oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Gewerbliche oder selbständige Einkünfte bei Unternehmern

Bei einem Selbständigen gehört ein ausschließlich für eigenbetriebliche Zwecke genutztes häusliches  Arbeitszimmer zu seinem notwendigen Betriebsvermögen. Wird die Wohnung oder das Haus veräußert, muss der auf das Arbeitszimmer entfallende Veräußerungsgewinn selbst nach Ablauf der Spekulationsfrist versteuert werden. Nur wenn auf das häusliche Arbeitszimmer nicht mehr als ein Fünftel des Gesamtwertes des Grundstückes und nicht mehr als 20.500 Euro entfällt, darf es als Privatvermögen behandelt werden, sodass nur die zehnjährige Spekulationsfrist gilt.

Kein privater Veräußerungsgewinn bei Arbeitnehmern

Nutzt ein Arbeitnehmer ein häusliches Arbeitszimmer in seiner selbstgenutzten privaten Immobilie, sieht das anders aus. Dies meint zumindest das Finanzgericht Köln. Es entschied: Der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfallende Gewinn kann auch bei einer Veräußerung während der Spekulationsfrist steuerfrei sein, denn ein Arbeitszimmer ist immer in den privaten Wohnbereich integriert und kein selbständiges Wirtschaftsgut. Ob dies die obersten Finanzrichter auch so sehen, bleibt bis zur Entscheidung im anhängigen Revisionsverfahren abzuwarten.

(Stand: 21.09.2018)

 

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